彭洋简介 http://pf.39.net/bdfyy/bdfhl/210721/9213495.html文/小白读财经（ID：xiaobaiducaijing）
小白的一位朋友是个老股民，常年在外打拼攒下不少的钱，前两年在深圳买了一套房，原本可以全款，但想着留有盈余的资金作投资，于是以首付万，贷款20年，贷款金额万的方式买下XX小区某套房（等额本息、商业贷款）。
两年过去，这位朋友在股市里赚了不少钱，心想着自己有闲暇的资金却每月被繁琐的月供约束，好不是滋味，加上今年房贷利率一路攀升，9月份全国首套房平均贷款利率升至5.22%，他给自己算下一笔账，如果房贷利率从基准的4.9%升高到5.22%，每月需要多承担月供近元，于是提前还款的冲动油然而生。
从我们的传统观念上说，常年欠别人的钱确实不是滋味，早借早还还可以无债一身轻。但是小白认为从财务管理的角度上看，提前还款这笔经济账确实不太划算而且亏大了。
首先，房贷利率升高后，已购房人的房贷利息不意味着马上增加，主要是看你和银行贷款合同的具体要求。商业银行一般有规定房贷利率上升后，已购房人的利率会在固定的时间内作调整，一般有按月调整、按年调整、贷款满一年后调整等方式。
以按年调整为例，如果你在今年2月份申请的银行贷款，银行5月份抬高贷款利息，那么最新的利息要到明年1月1日才开始计算。
再者，提前还款有些银行是要收违约金的，比如年如果在中国银行提前还贷，需要支付还贷部分一个月的利息作为违约金。
最后，也是最重要的一点，从货币贬值的角度上说，提前还款与否20年后的结果差别非常大。
为什么这么说呢？
你向银行借钱后，如果货币贬值，那么缩水的部分是由银行承担的，而你却可以从中获益。
1、过去20年，中国的GDP（财富）从年的亿增长到年的亿，每月的财富增长为0.%。
2、过去20年，中国的M2（货币）从年的亿增长到年的亿，每月的货币增长速度为1.%。
也就是说过去20年你每月财富缩水的幅度为：
财富缩水率＝印钞的速度－财富增长的速度＝1.%－0.%＝0.%。
3、按照4.9%的年商业贷款利率，那么每月的利率是4.9%÷12＝0.%；
4、实际上扣除缩水的钱后，你每月的贷款利率是0.%－0.%＝0.%
5、换算成年后，每年的房贷利率只有12×0.%＝1.%；
6、我们用1.%利率计算，你实际的还款年限到底是多少呢？
可以看出，申请万贷款，按照4.9%的利率，扣除货币贬值因素，20年后实际需要还的钱只有.万，当然你可能会说，我申请的房贷只有万，现在意味着我要多承担54.万的利息，不是亏了？
不，账并不是这么算的，正确的应该是：
1、提前还款前期已支付的利息银行是不会返还的，以小白上面那位朋友为例，贷款20年，金额万，利率4.9%，那么他每月月供是2.29万，两年就是54万，也就是说在其他成本不变的情况下，过去两年花在这套房子上的成本已经达到万+54万＝万。
这说明了啥？意味着两年后提前还款与继续支付最后的18年房贷成本是一样的吗？其实也并不是，这也就是下面要说的第2点：
2、即涉及到的货币时间价值，我们假定这位朋友两年后提前还款（一次性）需要付的总金额为万，那么自己将会少了万可投资的资金；如果没有提前还款将万用于投资，那么将会产生收益，这就是货币的时间价值。
小白的这位朋友喜欢股市，假定将万的资金投资于稳定性较强的银行股，以5%的股息率，在不计算股市损益的情况下，单纯依赖股息也能产生巨大的收益（×（1+5%）^18）。
当然上面的算法默认了前20年和后20年货币缩水的幅度是相等的，未来20年，中国印钞增速应该会放慢，财富缩水的幅度将会收窄，但总体不可能太慢，所以只要通胀保持在较大的幅度，提前还款的损失将会继续存在。
房贷利率升高虽然会抬高买房人的成本，但相对货币缩水的幅度来说，完全可以抵消，所以无论未来加息与否，提前还款都不划算。
对个人而言，能申请银行低利率贷款的机会一生只有一次（房贷），且行且珍惜。
小白不追求高大上，只用老百姓听得懂的大白话，让大家一起学财经、懂*策、会理财，如果你是金融小白，快快加入我们吧
